За два года продажи апартаментов в Москве упали вдвое. Сокращение продаж связано со снижением цен на обычные квартиры. Свою роль в падении спроса играет также неопределенность статуса таких помещений и повышенные налоги.

«Чудес не бывает»

С 2015 года доля апартаментов в структуре продаж в Москвесократилась вдвое. Во втором квартале 2015 года речь шла о 23,4%, годом позднее доля сократилась до 14,2%, а уже в этом году за аналогичный период показатель составил 12,9%, рассказывает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина, ссылаясь на данные Росреестра. При этом согласно приведенной динамике, в первом квартале этого года речь шла еще о 13,7%, что делает падение очевидным.

«Доля данного формата жилья на первичном рынке жилья Москвы снижается», - соглашается директор департамента элитной недвижимости «Метриум Групп» Илья Менжунов. По его словам, уменьшение доли апартаментов связано с опережающим ростом предложения квартир.

Обычно апартаменты стоят дешевле квартир. Как правило, если речь идет об аналогичных объектах в рамках одного жилого комплекса, «вилка» может составлять от 15 до 30%. Порог входа в проекты апартаментов сейчас минимален - можно найти предложения в пределах МКАДа всего за 2,5 млн. рублей.

В целом за 2017 год апартаменты подешевели на 9,7%, говорит эксперт «Метриум Групп». Квадратный метр в сегменте «комфорт» сегодня находится на уровне 141 тыс. руб., а в «элитке» достигает 656 тыс. руб.

Правда, тарифы на коммунальные услуги для владельцев апартаментов выше на 15-20%, чем для владельцев квартир, говорит руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев.

Что касается ставки налога, то она тоже выше и варьируется в районе 0,5-2% от кадастровой стоимости объекта. Однако ставка 0,5% действует только для объектов площадью не более 300 кв. м. и кадастровой стоимостью, не превышающей 300 млн рублей. Владельцы квартир платят 0,1%.

Аудитория покупателей апартаментов специфична. Чаще всего апартаменты интересуют молодежь, приезжих из регионов, а также инвесторов. А вот семьи избегают апартаменты - из-за невозможности прописаться там, нельзя, к примеру, встать в очередь на детский сад.

«Я посоветовал бы только одно: когда принимаете решение о приобретении квартиры, лучше думать, потому что бесплатный сыр, как известно, в мышеловке. И если апартаменты на 30% в среднем дешевле, чем аналогичные квартиры, то чудес не бывает, ищите подвох.

И, получается, что там несколько иные ставки. Хотя сейчас, как правило, все-таки те компании, которые управляют этим жильем, находят какие-то возможные варианты», - говорил ранее в интервью «Газете.Ru» министр строительства и ЖКХ Михаил Мень. Также он напомнил, что по логике апартаменты приравниваются к офисным помещениям.

Метры без статуса

Сейчас власти работают над законопроектом о статусе апартаментов. Как отметили в пресс-службе Минстроя России, документ будет внесен в Госдуму РФ осенью. Среди основных вопросов - возможность регистрации, а также как таковое определение апартаментов, которого сейчас нет в законе.

Как отличить документально апартаменты от других нежилых помещений, нигде не установлено, отмечает директор по правовым вопросам Capital Group Андрей Большаков.

«Пока мы имеем только судебные прецеденты, когда судья выносил решение по каждому конкретному случаю, относя объект к апартаментам или нежилым помещениям. Для того, чтобы закрыть вопрос по статусу апартаментов, необходим комплексный подход по изменению федерального законодательства, технических и санитарных норм, требований к жилым помещениям, а также регламентаций отношений по созданию объектов социальной инфраструктуры», - рассуждает он.

Сам законопроект пока не обнародован. Ранее в интервью «Газете.Ru» Мень уже говорил, что в апартаментах люди тоже должны быть зарегистрированы.

Сумма средств, которые могут быть направлены на поддержку ипотечных заемщиков, оказавшихся в трудной жизненной ситуации, может составить 2–2,5...

«Здесь мы солидарны с МВД, мы должны все-таки понимать, кто у нас проживает в этих квартирах, которые по статусу считаются апартаментами. Вот это первый этап, мы над ним работаем сейчас. А вторым этапом мы уже будем думать дальше о статусе апартаментов», - отметил глава ведомства. Он также подчеркнул, что платежи по ЖКХ и налоги могут тоже уменьшиться. «Конечно, да», - сказал он, отвечая на соответствующий вопрос корреспондента «Газеты.Ru».

В свою очередь, Фонд «Институт экономики города Москвы», который предложил Минстрою свои поправки в законодательство, допускает, что ставка налога на имущество для апартаментов может быть ниже, чем для офисных помещений, но выше, чем для квартир. Позднее министр рассказал СМИ о возможности разрешить людям прописываться в апартаменты без того, чтобы приравнивать их к жилью.

Будущее сегмента во многом будет зависеть от законодательных изменений, считает Шаталина из «Миэль». По ее словам, возможны два варианта развития событий. Если апартаменты приравняют к квартирам, и они станут жилыми помещениями, то разница в стоимости между квартирами и бывшими апартаментами постепенно нивелируется.

Если же апартаменты не будут уравнены с квартирами, то спрос на них скорее всего будет продолжать падать на фоне удешевления обычных квартир.